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mg网堵·最差年末!二手成交跌暴跌 2020怎么走?

mg网堵·最差年末!二手成交跌暴跌 2020怎么走?

mg网堵,刚刚过去的2019年10月,二手房成交在年内首次跌破1万套大关。这个数据代表着什么?

代表着在两年内除去春节月,这可能是二手房成交最低值之一。

因此很多购房者木讷了,我x,这还能买房吗?用这个感叹词开头问我的人何止上百。

今天想写篇文章说说这事儿,也顺便个人给您分析分析2020年楼市怎么走?

说二手成交差,我们要先分析他为什么差。其实无非就两个点:

1.政策

政策历来是对房价影响最直接最有效的主因,我干房地产这么多年都是这样。

那今年出台了什么新政策没有?目前看,北京真没出。但是,也出了——lpr

印象是9月份,银行利率制度进行了相应的改革。在这里需要简单跟大家介绍下,以便我们明了这个银行政策对于房地产的影响。

银行早先的利率制度很简单,有个基准利率,比如此前的5年期以上贷款基准利率为4.9。银行根据这个利率房贷收利息。基准利率需要调整的时候分成两种方式:

直接增减基准利率,比如我上浮0.1个点或者下调0.1个点。

在基准利率不变的情况下做百分比增减,比如我打9折,或者上浮1.05倍。

因此,在那个时期大家用最简单的判断就能知道自己房贷还款额度是涨了还是降了。上浮利率或上浮基准利率百分比,这也就意味着我房贷要还款更多了。所以一旦上浮,楼市向下。反之则利好楼市。

然而现如今,lpr政策先规范了一个利率的基准点,目前是4.85。乍一看,嘿!比之前便宜啊,但其实不然。现在的银行利率是lpr加上浮动值。这个浮动值每月会变化。

那么问题来了,在原先的基准利率时代。上浮和下调通常都是长周期,也就是说调整一次很久都不动。比如我们此前一直执行的4.9的银行5年期以上利率就是2015年制定的,一直沿用至2019年9月。

可是,lpr来了,他每月调整一次后边的浮动值。那也就意味着,每个月利率都不一样…

原来是涨跌都一刀,好歹弄个痛快!现在,温水煮青蛙。借一步说话,您愿意往温水里跳嘛?反正我不愿意当青蛙。

可是lpr的规则就这么来了,必须执行。所以,购房者纠结了,这到底是每个月会变多少?怎么变?变多还是变少?这可是关乎我还款金额多少的大事儿啊!看不懂了,看不懂了。那肿么办呢?等呗…

要我说,这是二手房成交量下降的一个本因——银行政策调整,观望情绪浓厚。

2.限竞房

如果说银行政策的调整是岁末楼市下行的本因,那限竞房无疑就是趁你病要你命那个下绊子的黑手。

截至目前限竞房已经入市的房源接近5万套,我预估年末还有1万套将要入市…

另一方面,限竞房截至目前网签已经超2万套。要知道限竞房是去年6月才开始陆续入市的新型商品房。粗略预估有1.5万套是在今年完成的网签,也就是成交。

1.5万套啥意思?特简单,二手房最近几年的单月成交高潮数值也就这样。说白了,限竞房这哥们儿不地道,过来砸场子抢生意来了,而且抢的嘎嘣利落脆。

怎么个脆性法?您往下看。

限竞房的定价原理简单,就是比周边最近几年的商品房二手价格只便宜不贵。所有最初购房者认为不错、开发商也认为不错。大家都疯了一般的买买买、拿地拿地拿地。

可后来,供应太多了,且限竞房拿地阶段已经限制了最高销售价格,价格有了天花板,你不能随便涨价了…

所以开发商开始玩儿命的赶工期,玩儿命的赶紧卖。老话儿讲,穷怕横、横怕不要命。我说,最怕有钱还不要命的,比如开发商同学…

当一大波有钱还不要命的开发商朋友们凑一堆儿开盘卖房。问题来了,市面儿上新房暴增!在短时间内供大于求。

于是乎,购房者晕了,太多了不知道咋选了。开发商也懵了,我x大哥大姐,你这么有意向怎么就不买我们家呢?

所以购房者持币瞎溜达,哪儿哪儿都看。开发商更不要命了,你特么不是不买瞎溜达吗!户型改了弄更好的!精装送了!再给我弄几套特价房!你回不回来买?!

后来,开发商大家伙儿都这么干了。那么更不要命的开发商朋友出现了,卖不掉是死啊!谁能拿生命开玩笑?这时候脸面值个屁股钱!咱直接降价吧!爱咋咋地,先活着最重要。

所以,作为新房的主力军,限竞房迎来了年内最鸡飞狗跳、最狗血、最精彩的时刻。该特价的特价、该不要脸的不要脸。

因此,二手房疯了。特么的你个限竞房本来限售均价就比我便宜,然后你还特价还不要脸…你让我怎么活啊~这才有了我上文说的趁你病要你命。因为,在不好的时候我活的比你好,够了!

行文至此,我想你们应该明白为什么10月份成交会这么低了吧?所以我想说,11、12月也不一定好多少。银行政策余威尚存、爱到处要人命的限竞房也还在持续销售,俩词儿,好不了!都别好!

那么问题来了,在都别好的时代,买吗?我以为可以买。

悲欢离合、阴晴圆缺,世间万物万事皆有阴阳亦有高潮与低谷。在低谷买房,我以为没什么毛病,不是山顶怎么都好。

现在无论新房二手房市场,我以为都是年内低点。

这么多年的成交数据告诉我,岁末成交价格从来没高于过第二年春节后,这是前车之鉴。

限竞房现在体量还多,竞争还够恶劣,所以价格必然是低值。真等限竞房卖的七零八落不剩啥的时候,谁还跟你说我不要脸我降价?吃饱了喝足了,开发商朋友们早去各大娱乐场所抱小妹妹去了,谁还理你?

政策的持续性。历史经验告诉我们,买房是有需求的,而且属于压抑不了多时的强需求。而政策压抑的衰弱期通常是4-8个月。这么算下来现在正是衰弱期内,你等衰弱期结束了,大家都想着反正横竖也lpr了,来吧!那时候你听你七舅老爷说别买房也不好使。

土地的不确定性。早前我说过,现在限竞房还算是全胜期,因为土地还多、项目也多。但是未来呢?我明确的告诉您,限竞房的土地供应今年不比去年前年,正处于衰减状态。未来限竞房项目变少了,谁还不要脸呢?

反正就目前看,限竞房能供应的地块并不多。来年我也不知道,这事儿要看供地。如果就这么维持下去,早晚限竞房要缓过劲儿来。让这玩意儿缓过来…你懂的。

我直播曾经说过,2020楼市怎么走看两点。第一政策,第二土地。如果就当下判断,明年市场会好于今年。当然土地继续开闸,亦或者政策继续加持,也未尝可知。

总之,房住不炒是国策,在这个大前提下,房地产有窄幅增减可以理解。到我自身理解,我认为现在是窄幅下行阶段的低点,买房是个挺好的时机。换句话说,有需求该买就买,不用等到2020。

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